Todos nosotros estamos viviendo una euforia en los precios de los departamentos sobre todo en Lima y Callao. Hace unos diez años ni pensábamos que en la avenida Brasil a la altura del distrito de Magdalena de la ciudad de Lima veríamos la construcción de grandes edificios con muy bonitos departamentos puestos a la venta.
Y es que este fenómeno está llegando a muchos lugares de la ciudad dándole un aire de prosperidad a muchos barrios donde rara vez se veía un edificio en construcción. Ahora se ven grandes torres y llenas de carteles que dicen: “a la venta”, “vendido”, “último departamento”.
Existen muchas razones para que este sector se haya vuelto muy dinámico. Por ejemplo, el crecimiento económico ha elevado la capacidad adquisitiva de una clase media emergente, las tasas de interés hipotecarias se han reducido en la última década y la estabilidad política y económica vislumbra un futuro prometedor para las nuevas generaciones. O quizás por una política monetaria solapadamente expansiva debido a la exagerada compra de dólares para evitar que el tipo de cambio disminuya.
Es cierto que ya no se ven las construcciones de grandes casas y mansiones como sucedió en las primeras seis décadas del siglo pasado, pues éstas están siendo derrumbadas para dar paso a edificios de departamentos que por lo general son de tres habitaciones y de menos de cien metros cuadrados.
En este artículo quiero mostrarle al lector como han subido los precios del metro cuadrado de los departamentos en los distritos de La Molina, Miraflores, San Borja y Surco. Esta información tiene como fuente el Banco Central de Reserva del Perú. También se utiliza la base de datos del Instituto de Estadística e Informática del Perú para el caso del índice de precios del material de construcción. Intentaré comparar el aumento de los precios del metro cuadrado de los departamentos con el incremento de los precios del material de construcción.
Un análisis rápido nos diría que los precios de los departamentos aumentan porque está incrementándose los costos del material de construcción. Remitámonos a las estadísticas.
En la Figura 1 tenemos la evolución de los precios del metro cuadrado de los departamentos de los distritos antes mencionados en nuevos soles del año 2009 (constantes) y nuevos soles corrientes. Se aprecia que desde el año 2007 se inició una gran tendencia creciente. Sorprende que en los últimos años la tendencia de los precios constantes es similar a la de los precios nominales. Esto sería resultado que la tasa de crecimiento de los precios nominales del metro cuadrado de departamentos es muy superior al de la inflación medida por el Índice de Precios del Consumidor.
Figura Nº 1
En la Figura Nº 2 se tiene el precio del metro cuadrado de los departamentos en dólares corrientes. La tendencia se hace creciente a partir del año 2007. Esta vez la tendencia es mucho más empinada que en el caso de los precios en nuevos soles corrientes. Un factor muy influyente fue la apreciación de la moneda nacional respecto al dólar que se ha venido dando en los últimos años. La caída del tipo de cambio ha incentivado a los vendedores y corredores a incrementar los precios en dólares con la finalidad de no perder capacidad adquisitiva por las rentas recibidas en dólares.
Por ejemplo, mientras que en el año 2007 el metro cuadrado costaba 517 dólares, a inicios del presente año el precio fue de 1,444 dólares, habiendo aumentado 2.8 veces su valor en dólares corrientes. En el caso de nuevos soles del año 2009, aumentó el doble en el mismo periodo.
Figura Nº 2
En la Figura 3 se puede observar el valor del índice de materiales de construcción. Se aprecia una gran elevación entre los años 2007 y setiembre del año 2008. Luego una fuerte caída hasta el mes de mayo del año 2009.
Figura Nº 3
En la Figura 4 podemos ver la inflación relacionada al material de construcción. El pico más alto de la inflación (10%) se dio en el año 2008 entre el primer y segundo trimestre. Luego vino una fuerte caída de los precios originando una inflación negativa (-5%).
Figura Nº 4
En la Figura 5 se tiene dos curvas: la variación porcentual de los precios del metro cuadrado de los departamentos y la variación porcentual de los precios del material de construcción a través de su respectivo índice.
La relación no es estrecha entre ambas variables. Por ejemplo se aprecia que en el cuarto trimestre del 2007 estas variables tuvieron diferentes tendencias.
Figura Nº 5
En el año 2008 el precio del material de construcción tuvo un fuerte pico y luego una caída. Esto también se dio en los precios del metro cuadrado pero con un desfase de un trimestre aproximadamente. En los trimestres siguientes la evolución de ambas variables no tuvieron ninguna relación. En el año 2011 mientras que la inflación del precio del metro cuadrado de los departamentos se elevó superando el 10%, la inflación de los precios del material de construcción tuvo una tendencia decrecientes con valores muy cercanos al 0% .
Se puede concluir al mejor estilo de una econometría ocular, que no existió una relación entre la inflación de los precios del material de la construcción y la inflación de los precios del metro cuadrado de departamentos de los distritos mencionados al inicio del presente artículo. En adición, se puede plantear que la inflación del precio del metro cuadrado de los departamentos se debería a factores de demanda y no de costos. Esto se corrobora si analizamos conjuntamente la Figura 2 y 3.
